Actualisatie van grondexploitaties
Conform de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019) en de vastgestelde ‘Kadernota grondbeleid 2017-2020’ is de gemeente verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. In deze actualisatie wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen binnen de projecten, de planning, het programma en het verwachtte resultaat. Daarnaast is het risicomanagement van groot belang en wordt er aandacht geschonken aan de voorzieningen en reserves. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verder uitvoering van het project. De gemeentelijk eigendommen die mogelijk in de toekomst nog worden ontwikkeld (strategische gronden) zijn in de Materiele Vaste Activa (MVA-s) opgenomen.
Risicomanagement
Om de strategische koers van het grondbedrijf te waarborgen wordt het instrument risicomanagement ingezet. Dit instrument monitort de financiële en inhoudelijke voortgang in de lopende grondexploitaties. Elk project waarin doelen zijn gesteld kent risico’s. In het geval van project- of gebiedsontwikkeling gaat het over risico’s zoals kostenoverschrijdingen, extra kosten, gederfde inkomsten of vertraging. Het doel van de risicoanalyse is het identificeren, waarderen en beheersen van projectrisico’s, zodat we inzicht krijgen in de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie.
In de Kadernota grondbeleid 2017-2020 is vastgelegd dat voor alle lopende grondexploitaties jaarlijks een risicoanalyse wordt opgezet als vast onderdeel van de actualisatie. Bij de negatieve complexen wordt het bedrag aan onvoorzien opgenomen in de Reserve onvoorzien. Bij de positieve complexen wordt dit binnen het saldo van de grondexploitatie opgevangen. In de risicoanalyses worden per risico beheersmaatregelen geformuleerd die er op zijn gericht om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of te accepteren. Hierbij wordt duidelijk welke risico’s de grootste financiële impact hebben en welke sturing het meeste rendement oplevert.
Resultaten positieve grondexploitaties
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2020 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 8,7 miljoen NCW. De grondexploitatie Buytewech-Noord is per 1 mei 2020 tussentijds geactualiseerd, waarbij het resultaat met € 2,5 miljoen naar beneden is bijgesteld vanwege het aangepaste woningbouwprogramma. Bij deze actualisatie is voorgesteld om de grondexploitatie Land van Koppen af te sluiten (met een positief eindresultaat inclusief tussentijdse winstneming van
€ 551.000). In onderstaande tabel is deze grondexploitatie daarom buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking.
Resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2020 – 2021
De positieve complexen met een tussentijdse winstneming kennen een verwacht positief resultaat van € 3,8 miljoen, NCW per 1 januari 2021. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat met circa € 1,7 miljoen, NCW per 1 januari 2021. Dit betekent ten opzichte van de actualisatie 2020 een nadeel van circa € 2,1 miljoen waarvan € 0,9 te verklaren is door de winstneming bij deze actualisatie.
Het resultaat van de Verwondering is ten opzichte van de actualisatie 2020 met circa € 0,7 miljoen gedaald. Dit komt grotendeels door de tussentijdse winstneming (€ 661.000). Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken licht gestegen en de planschadekosten naar boven bijgesteld. Het resultaat van de grondexploitatie Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2020 met € 0,5 miljoen gedaald. Dit komt deels door de tussentijdse winstneming (€ 252.000). Daarnaast zijn de kosten voor het woonrijp maken gestegen en zijn er meer ambtelijke uren gemaakt dan verwacht voor de aanleg van het innovatieve warmtenet en de uitgifte van de bedrijfskavels. Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de per 1 mei 2020 herijkte grondexploitatie met € 0,9 miljoen gedaald. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de stijging van de plankosten door de bovengemiddelde ambtelijke inzet bij de onderhandelingen met een ontwikkelaar over het aangrenzende plangebied. Daarnaast vallen de verwachte opbrengsten van de woningbouw lager uit door de stijging van de bouwkosten.
Resultaten negatieve grondexploitaties
Bij de actualisatie van 2020 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 38,8 miljoen, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitaties Zuidhoek en Meije park (met een eindresultaat van € 8.527.000 negatief) en Damstaete (met een eindresultaat van
€ 323.000 negatief) af te sluiten. In onderstaande tabel zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking.
Resultaten negatieve complexen 2020 – 2021
Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2021 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 30,2 miljoen, NCW. Dit betekent een verslechtering van circa € 0,6 miljoen ten opzichte van vorig jaar.
Het resultaat van de grondexploitatie Langeraar Oost is ten opzichte van de actualisatie 2020 met
€ 0,2 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor is de stijging van de kosten voor het woonrijp maken van De Landerij en Langeraarseweg. Het resultaat van de grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden is ten opzichte van de actualisatie 2020 nagenoeg gelijk gebleven.
Het resultaat van de grondexploitatie Noordse Buurt is ten opzichte van de actualisatie van 2020 met € 0,5 miljoen gedaald. Verklaring hiervoor zijn de hoge kosten voor het saneren van het gebied. Ook de plankosten zijn gestegen door de ambtelijke inzet voor de natuurontwikkeling in het gebied (rietmoeras en bos) en de toekomstige inzet voor het opstellen van een schetsontwerp Natuurnetwerk Nederland (NNN)- gebied.